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澳门网络正规赌博平台是业界第一的在线娱乐场所,拥有独立自主品牌提供:老虎机,百家乐,龙虎斗,美女荷官等上百种游戏。〔12〕 梁道时著: 《地铁站上盖建费逾七十亿,恒隆毋须向股东集资》,载香港《经济一周》1981年7月13日,第8—9页。20世纪70年代末80年代初,英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购,置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁,置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式,即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而,在随后掩至的地产崩溃中,置地亏损严重,负债累累,并且累及怡和,令整个集团处于危城困守之中。(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。

华懋置业的名字首次在香港引起注意,是70年代初期。1972年,置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时,华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀,与牛奶冰厂合组牛奶地产公司,向置地展开反击。华懋注资1.2亿元换取牛奶地产24.9%股权,而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75.1%股权。后来反击虽然失败,但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。澳门网络正规赌博平台香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。

澳门网络正规赌博平台早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。自此,香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展,香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段,时间长达逾10年之久,实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。

20世纪80年代初,郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划,其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间,新世界再接再厉,展开了一连串庞大地产发展计划,包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业;1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心;1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作,发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园;1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期;1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。1950年代以来,在人口急剧膨胀、经济持续高速发展,社会对楼宇物业需求急切的历史背景下,香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期,地产业不仅成为香港经济的重要产业之一,而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期,在种种特定历史因素的作用下,房地产市场供求严重失衡,地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具,大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。事实上,踏入20世纪90年代以后,香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看,中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制,基本上是根据70年代土地交易量而制订的,在实际执行中已被突破,根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示,住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等,〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上,在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究,从1985/1986年度到1995/1996年度,公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位;而从1987到1997年,私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕(见表6.1、6.2)而从需求看,20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快,已远远超过港府原来的估计,其中回流移民占60%,政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中,香港人口总数已达到631万人,如按照港府1992年的估计,这将是2006年以后才达到的数字。此外,香港的家庭结构亦正发生变化,从大家庭趋向核心家庭,1966年香港每户平均人口为4.7人,但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施,这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。澳门网络正规赌博平台新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。

然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。就在特区政府制订新的房屋政策的同时,一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至,并三度冲击香港,作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战,期间,香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位,处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌,香港经济经历了战后以来最严重的衰退。在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。其中,著名的大地产发展商主要有:长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等,而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。

这一时期,由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%,香港物价全面上涨,在建筑成本中,工资普遍上涨30%以上,水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例,新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%,实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素,推动了香港楼价、租金的上升。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。

与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅,祖籍浙江宁波,1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港,初期从事棉纱、布疋等贸易生意,1954年创办南丰纺织有限公司,在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年,陈廷骅将南丰纺织改组,于1970年4月在香港上市。当时,南丰纺织法定股本4 500万元,已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后,业务发展很快,到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚,月产棉纱640万磅,稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。根据这一定义,地产业包括3个行业,即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业,以及地产经纪及代理业。据统计,1996年地产业的营运机构单位共有8298个,就业人数64028人,比1987年分别增加101%和92%。其中,地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个,占总数的66%;以服务及租项收入和增加价值计算,该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个,仅占总数的5.3%;但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个,占总数的29%。(见表6.5)由此可见,地产业中,以地产发展兼/或租赁业为主体,以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过,由于地产业经营的高度集中性,该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。澳门网络正规赌博平台(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)

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